Müteahhit seçerken apartmanların yaptığı en büyük 7 hata

Kentsel dönüşüm sürecinde verilen en kritik karar müteahhit seçimidir. Doğru karar süreci güvenli ve dengeli ilerletir. Yanlış karar ise yıllarca süren anlaşmazlıklar, hak kayıpları ve geri dönüşü zor sözleşmeler doğurur.

Sahada en sık karşılaşılan 7 temel hata şunlardır:

1) Sadece yüksek metrekare teklifine odaklanmak

“Müteahhit daha fazla veriyor” yaklaşımı en yaygın yanılgıdır. Teknik kalite, zemin çözümü ve ortak alan dengesi göz ardı edilir. Kağıt üzerindeki kazanç uygulamada kayba dönüşebilir.

2) Teknik şartnameyi okumadan karar vermek

Teklif tablosu değil, teknik şartname belirleyicidir. Temel sistemi, malzeme sınıfı, yalıtım, mekanik altyapı net değilse proje sonradan küçülür veya kalitesi düşer.

3) Referans ve finans gücünü araştırmamak

Teslim edilmiş projeler, gecikmeler, malik memnuniyeti ve firmanın finansal gücü incelenmeden verilen karar büyük risk taşır.

4) Sözleşmeyi sürecin sonuna bırakmak

Teslim süresi, kira yardımı, gecikme cezaları, teminat yapısı ve proje değişiklik hakları sözleşmede netleşmeden ilerlemek apartman aleyhine sonuç doğurur.

5) Başka apartman örneklerine bakarak karar vermek

Her binanın zemini, emsali, plan notu ve malik yapısı farklıdır. Komşu apartmanda işe yarayan model aynı sonucu vermez.

6) Süreci yönetecek bir koordinasyon oluşturmamak

Malik iletişimi kopar, bilgi kirliliği oluşur ve karar süreci dağılır. Bu durumda yön doğal olarak müteahhite geçer.

7) Süreci hızlandırma baskısıyla hareket etmek

Belirsizlik ve yorgunluk apartmanları hızlı karara iter. Oysa doğru müteahhit seçimi zaman isteyen bir analiz sürecidir.

Sahada görülen gerçek tablo

Kentsel dönüşümde sorunların çoğu kötü niyetten değil, sürecin doğru yönetilmemesinden kaynaklanır.

En sık karşılaşılan sonuçlar:

• yüksek teklif sonrası metrekare dengesinin değişmesi

• teknik şartnamenin daralması

• sözleşme risklerinin sonradan fark edilmesi

• malik iletişiminin kopması

Bu problemler genellikle imza atıldıktan sonra ortaya çıkar ve geri dönüşü zordur.

Doğru müteahhit seçimi nasıl yapılır?

Sağlıklı bir süreç için şu adımlar izlenmelidir:

• ihtiyaçların netleştirilmesi

• teknik ve mali analiz

• tekliflerin karşılaştırılması

• referans kontrolü

• sözleşme risk incelemesi

• malik karar yapısının kurulması

Bu yapı kurulmadan verilen kararlar çoğu zaman revize edilmek zorunda kalır.

Sürece bakışımız

Kentsel dönüşümü yalnızca müteahhit bulma süreci olarak görmüyoruz. Amaç, apartmanın doğru karar vereceği zemini kurmak.

Bu nedenle odaklandığımız noktalar:

• tekliflerin teknik ve mali karşılaştırılması

• sözleşme risklerinin baştan görülmesi

• maliklerin aynı bilgi zemini üzerinde buluşması

• sürecin dengeli ilerlemesi

Her bina farklıdır. Her sürecin dinamiği değişir. Bu yüzden standart model yerine binaya özel yol haritası gerekir.

Binanızda dönüşüm gündemi varsa ve süreci sağlıklı şekilde değerlendirmek istiyorsanız, mevcut durumu birlikte analiz edebiliriz.